不動産業のマム合同会社

相続に関して配偶者が自宅に住み続けられるようにする配偶者居住権なるものが導入されるそうです。資産の分割で自宅を売却してお金に換えて配分しちゃうと住むところがなくなって困りますよね。それを防ぐために居住権を登記することで住む権利を確保できるそうです。ほかの相続人は家の所有権をもらうんですと。ただ家の価値は居住権と所有権に分かれますので、居住権をどう評価して、所有権との割合を計るのか難しそうですね。それと所有権は居住権が消滅しないと処分できないところがいずいですね。
相続でもめることがなければ、こんなことも必要ないんでしょうけど。
私にはまったく関係ありませんがね…。

本日米SEC（米証券取引委員会）がビットコインETFの上場申請を退ける決定をしました。この期待が膨らんでここ最近ビットコインの値上がりが続いていたので4%弱の下落となっています。ただSEC委員の中にはこの決定に反対の立場の人もいるようで、今後どのような展開になるのか興味がありますね。というのも、もしこのETFが上場されたら当然機関投資家も投資対象とするでしょうし、限られたビットコインの価値もさらに騰がっていくことでしょう。それが波及して現在仮想通貨の流通量が一番である日本でも上場ということになれば、金融商品と同じ扱いとなり、現状の税務区分は雑所得の総合課税区分から源泉分離課税になるやも知れません。つまり税率が最高５５％から２０％になるということです。それと株やファンドとの損益通算も可能となるのでは？さらに住民税や国民健康保険料にも影響するでしょう。今仮想通貨は投資というより投機商品のイメージですが、もしETFが上場されれば信用力や安定性が強まり、一般的に普及するのかもです。ちょびっと持ってみてはいかがでしょうか？でも８年前にビットコインは１BTC７円ほどでしたが、現在９０万円弱になっていることをお忘れなく。騰がったものは下がる可能性を秘めてますからね。因みに私がビットコインをちらっと買おうかなと思ったときは、日経新聞に記事が掲載された平成２８年の５月２日です。このとき１BTCは５万円前後でした。この後２３０万円まで値上がりしたんですよね。あ～たられば、タラレバ…

次は自筆で書く遺言についてです。改正で財産目録の部分に限り自筆で書かなくてもよくなるそうです。つまり表計算ソフトなどを使って作っておけば、後で内容が変更した時には書き直して上書きしプリントアウトしておけばOKなんです。財産を沢山もっている人は楽になりますね。またこの自筆証書遺言書を法務局で保管する制度もできるそうです。内容も法務局でチェックしてもらえますし、遺言書の開封に裁判官が立ち会う検認が不要になるんだそうです。

被相続人が亡くなった後の金融機関預金口座の取り扱いについて。原則口座凍結後の葬祭費用などの払い出しには書類を揃えるなど面倒な取り扱いになりますが、遺産分割協議の最中であっても引き出せる仮払い制度ができました。上限は相続人一人当たり預金額の３分の１×法定相続分までです。っと原則なのですが、これは金融機関に届出をして口座凍結されてからの話。その前であればすべての法定相続人の了承をとっておけば引き出しに応じてくれる金融機関もあるそうです。万一後のクレームを考慮しての対応になるんでしょうね…。

ある上場企業が不動産ICOを実施するんじゃないのかということで値を飛ばしています。この不動産ICO,イニシャル・コイン・オファリング通称ICOの不動産投資版ということですね。ICO自体が企業の資金調達手段として多少話題にはなっていますが、媒体が仮想通貨のビットコインやイーサリアムで独自のコインやトークンと呼ばれるものを購入し、その独自通貨？で対象企業へ投資するというものです。いわゆるお金集めの一種でどうも胡散臭さが漂っています。ただ臭い物には引き寄せられるようで、３０秒で３，５００万ドルを集めたなんていう話もあります。さてその不動産ICOですが、個人が不動産へ投資するには不動産会社、金融機関、登記手続きをする法律家など様々な関係者とのやり取りが発生し大変面倒である。これらの時間とコストを削減するためにブロックチェーン技術を活用して不動産投資をするものと言うことらしいです。そして投資先はグローバルで小額からの投資が可能であると。で、これ不動産投資信託とどう違うんでしょうね。REITも小額から不動産自体へ小口証券化として投資できますし信頼性もあります。入り口がお金か仮想通貨の違いですね。ブロックチェーン技術を使っているから安全とか今もって仮想通貨の流出騒動もあるじゃないですか。考えるに仮想通貨で儲けた大富豪や一発狙いの一般庶民から資金を集める手段と思えてなりませんが…。触らぬ神に祟りなしですね。

完全所有権とは所有不動産の使用や収益および処分を第三者に阻害されずに自由に行うことができる権利のことです。日本ではこの完全所有権が売買されてますが、アジア諸国の多くは土地取引といえば借地権の売買だそうです。たとえば中国では土地の譲渡の対象は期限つきの土地使用権となり、住宅用地は７０年、商業・観光・娯楽用地は４０年などとなっているそうです。ちなみにイギリスでも土地を買ってもそれは借地権でイギリスの土地は女王陛下のものなんだとか。
北海道のニセコ周辺や森林原野が外国人投資家に買われまくっていますが、不動産を所有できるという意識がそうさせてるんでしょう。一部の水源地取引の規制はあっても、ほぼ日本の土地はだれでも自由に土地取引きできるグローバルなマーケットなんですね。でも逆に誰でも買えて、しかも不動産の所有権が強固であるために一度所有されてしまうとその取り扱いはほぼ自由です。北海道の森林が一年間に２００ヘクタールも外国人に買われていると聞くと、国防上の問題とかやっぱり不安になります。やはり自由取引の国とは言っても国の規制が必要になってくるんでしょうね。

仮想通貨の下落が止まりません。直接的にはビットコインＥＴＦの上場可否が延期された影響なのかも知れませんが果たしてそれだけでしょうか？日経新聞の記事にこんなのがありました。低迷ビットコイン飛び交う思惑発言として、現状７０万円を割り込んでいるビットコインに対し、米モルガン・クリーク・キャピタル・マネジメント創業者のマーク・ユスコ氏は７月末に価格が２０２４年までに５０万ドル（約５，５００万円）に達する予想を示した。また米ゴールドマン・サックスの元投資運用部門担当バイスプレジデントも年内に１．５万ドル（約１６５万円）に達することは不可能ではないという発言をしたと。そしてその裏には低迷する相場に対する業界の危機感があるとみています。確かに年末までに倍になる可能性はあると思います。でも将来５千万以上とは？？？
米経済誌フォーブスによると、ビットコイン相場はグーグルでの検索件数が増えると上昇し、検索が減ると下落する傾向があるという。とっぴな発言が増えているのは、そうやって検索件数を稼がないといけないほど市場の関心が下がり始めているという証左なのかもしれないと締めくくっています。そもそも仮想通貨って値上がりしないと魅力ないですよね。身近で仮想通貨を決済手段として利用してる人っていますか？キャッシュレスで他に決済手段は沢山ありますよね。値上がる可能性があるからか買うんですよね。いや待てよ、これ信用で売ることもできるんですよ。約５倍のレバレッジで。私はどうせ売買できないので全く悩みませんけどね…。将来５千万円になるのに掛けるか。元の価格（５万円とか）に戻るのに掛けるか。この勝負はたしてどうなるのか興味津々ですね？

２０２２年問題とは生産緑地と呼ばれる農地が優遇税制として宅地並みの課税を３０年間猶予されてきたのが、２０２２年にその期限が切れて宅地として売り出され、地価に下落圧力がかかることが懸念されている問題です。
バブル後は宅地供給促進のために農地への課税を強化し、その猶予策としての生産緑地でしたが、現在の人口減少の時代では宅地が供給過剰になる方が困ってしまいますよね。この生産緑地は全国に約１万３千ヘクタールあるそうで、その大半が東京都や大阪府の三大都市圏に集中してるんですと。地価の影響が大きい地域です。そこでなんとかする方策ですが、まず３０年経過後に指定の１０年ごとの延長が認められるようになりました。特定生産緑地といいます。ただ条件として農地を農地として引き続き使用すること、つまり農業経営が継続できることが前提なんです。農家も跡取りがいなくて大変ですから厳しいですよね。そしてもう一つ、地主が第三者へ生産緑地を貸しても税優遇を受けられる法律が９月に施行されるそうです。他の農家や企業へ生産緑地を貸して、借り手はこの農地で育てた農作物の一定割合を周辺地域へ売ることなどが条件だそうです。
ただこれらの政策でどれほど宅地への放出が防げるでしょうかね。おそらく東京オリンピックが終わって経済が停滞し、株価が下落して不動産も下落、そこにこの宅地が供給され、さらに株土地が下落と負の連鎖が起こりそう。好景気の後には必ず不景気がやってくる。そこがこの２０２２年問題の核心なんですね。

信託というと法律的にも難解でコラムを書く知識もないのですが、これは役に立つでしょうというポイントがありましたのでちょっと綴ってみます。
最近家族信託で節税できますとかの広告を目にすることがあるでしょう。まあその辺は各々ネットで調べてもらうとして、不動産業者なら一度は経験があるかと思うのですが、売買の仲介依頼を受けた家族から話を聞くと、家の所有者である親が認知症であるが施設に入所していることもあり家を処分したいのだと。この場合家族が代理人として所有権移転の手続きをすることはできず、そのまま空き家として老朽化してしまうケースですね。この打開策は成年後見制度を利用して後見人の立場で取引をすることですが、後見人になるのに約３ヶ月、そして家を売るために家庭裁判所の許可が必要でしかも一定の事由がなければ許可されないそうなのです。
そんな時に予め家族信託の信託契約をしておけば、万一家の所有者（家族信託の委託者）が認知症で判断能力を失った後でも家族（家族信託の受託者）の判断で家を売却することができるのです。この場合不動産登記上の名義は受託者である家族へ形式的に移転しますが、この信託財産から生じる利益を得る人（受益者）を親に指定しておけば居住用財産として税務上の特例を受けることもできるのです。（個別案件となりますが施設へ入所した日から３年目の年末までの売却が期限）
いずれにしても備えあれば憂いなし、Save it for a rainy day!ということですね。

業務の中でたびたび困ることがあります。それは住宅地図で地番を確認して登記関係を調べようとしてもその地番がないんです。一体どこに行ったの？実は住宅地図に表示されてる地番は住居表示といって郵便物などを配送する宛先として使われるために、建物ごとの配列にあわせて一定の法則で番号が振られたものなのです。そもそも不動産登記法によって定められた地番は１筆（土地を数える単位）の土地ごとの番号のことですが、この番号は分筆などを行うと増加するもので、法則性が希薄になり場所の配列が分かりにくくなってしまう状況が生じたために、この住居表示を住所の別表示として各自治体が数字を割り振ったんです。それで通常地番と住居表示が一致しないんですね。では地番を確認するにはどうするかというと、ブルーマップといって法務局などに青い字で地番が記載された地図があるんです。ただこれも発行されている地域が限られていてどこの行政区域もあるわけじゃないんですね。じゃ、ないところはと言うと、これも法務局などで土地の地番などが表示された公図という図面を取得して住宅地図と位置を照らし合わせながら地番を確認するんですよ。は～、やっとこれで登記簿謄本がとれそうですね。

日本では今年働き方改革関連法が一部施行され、企業は優先して長時間労働の是正に取り組んで効率的な働き方が一層求められるようになるようです。当然いろいろな面において職場環境の変化にも繋がるものと思われます。そしてそれは有能な人材を引き付けるインセンティブにもなると。
ある雑誌でアメリカのオフィス事情の最新情報を目にしました。給与以外の社内特典のことをオフィス・パークスといいまして、有能な人材獲得の為にここまでやるか、みたいなものまであるのです。
持ち株制度やジムの会員権、遠隔勤務の設定を含むフレキシブル・スケジューリング、学生ローンの支援や教育費の補助は日本よりも普及していますし、特に驚きで特徴的なものに、コンパニオン・アニマルである犬が走っている職場環境です。ペット保有率が高いアメリカでは独身世代でもペット、いや家族として同居？しているので、寂しくないように職場へ連れてくるのを企業が許可してるんですね。当然ルールはあるでしょうが。またそれに伴って人間並みに費用がかかるペット医療のためにペット保険を社内特典としている企業が約６割もあるんだそうです。
また人に対しても先進的だと思われるものに、体外受精などの高額な生殖補助医療費の補助である不妊治療給付金やさらに同程度の補助を家族を持ちたい同姓カップルにまで広げているのです。マイノリティにとらわれない人材の獲得を優先としてる企業の姿勢が伺えますね。

以前に不動産ICOの話をしましたが、ブロックチェーン技術を活用してより信頼性を高めたトークン不動産が広がりを見せそうです。不動産を活用した資金調達方法のことですが、不動産を担保にした小口の「トークン（デジタル権利証）」で投資家や個人からお金を調達して建物を建築し、ブロックチェーンを活用し公的な不動産登記の情報をデジタル化、売買契約の手間も減らす方法です。開発資金を提供した投資家や個人は物件からあがる賃料収入などの権利を持分としてのトークンで交換業者を通じて２４時間いつでも売却できる。物件情報を改ざん不可能な分散型台帳であるブロックチェーンが可能にしたシステムです。これが普及するとどうでしょう。不動産業者も司法書士も売買に関しては不要になるのでは？一体どんな世の中になるのかワクワクと不安が重なりますね。

老後に2,000万円不足するとした金融庁の報告書が物議を醸しましたが、この2,000万円が一人歩きして投資セミナーが賑わっているとか、証券口座数が増えてるとか、何だか政府の思惑通りに動かされているような気がしません？老後資金は年金に頼らないで、自力で何とかせ～と…。そして国民資産の向かう先はタンス預金から投資信託や株式へとね。確かに政府の用意した優遇税制はあります。NISAやiDeCoはいいですよ。ただし儲かればね…。現在は米中貿易摩擦を始め世界経済が混沌としています。日経平均株価がこれからさらに右肩上がりになるとは考えずらくないですか。情報に踊らされて、ああこんなはずじゃ～何て事にならないように。自戒の念を込めて・・・